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Droits d’enregistrement : résolution amiable des transmissions à titre onéreux d’immeubles

Un problème maintes fois rencontré en fiscalité immobilière est celui résultant de l'impossibilité pratique de résoudre à l'amiable une convention de vente d'immeuble sans être confronté à une charge fiscale exorbitante. En effet, l'administration considère dans un tel cas, sans doute à juste titre, qu'il y a une double mutation de l'immeuble, de sorte que les droits d'enregistrement de 12,5 % (ou 10 % en Flandre) sont dus deux fois. Les parties sont ainsi redevables d'un impôt égal à 25 % (ou 20 %) de la valeur vénale du bien, alors que l'opération se solde par un statu quo, la propriété de l'immeuble revenant à son propriétaire originaire.

La seule façon d'éviter cette charge fiscale est d'obtenir un jugement ou un arrêt prononçant la résolution judiciaire de la vente, et ce pour autant que la convention initiale ne soit pas antérieure de plus d'un an à l'introduction de la demande de résolution. Il faut en outre que la résolution soit fondée en droit, ce qui suppose l'inexécution, ou du moins la mauvaise exécution, de la convention par l'une des parties, à défaut de quoi le juge ne prononce pas la résolution.

Une telle procédure judiciaire, nécessairement longue et onéreuse, ouvre le droit à restitution des droits proportionnels payés ou dus en raison de la convention initiale (article 209, 3°, du Code des droits d'enregistrement).

La Région flamande a adopté fin 2007 des mesures visant à assouplir ce régime jugé beaucoup trop restrictif.

Dorénavant, les parties pourront procéder à la résolution amiable du contrat initial (ou éventuellement constater la survenance d'une condition résolutoire expressément stipulée dans la convention initiale) moyennant le paiement d'un droit d'enregistrement fixe de 10 EUR sur la vente initiale, et le paiement d'un droit fixe du même montant sur l'acte de résolution amiable.

Pour bénéficier de ce régime dérogatoire, il suffit que les trois conditions suivantes soient remplies :

  • le contrat initial n'a pas été constaté par acte authentique ;
  • le doit d'enregistrement initial n'a pas encore été acquitté ;
  • l'acte d'annulation est présenté en même temps que l'acte initial dans les quatre mois de celui-ci.

En outre, si les droits proportionnels sur l'acte initial, non authentique, ont été payés, la restitution des droits est possible moyennant présentation de l'acte enregistré de résolution amiable, pour autant que cet acte date de moins d'un an après la conclusion du contrat initial.

Enfin, en ce qui concerne les résolutions qui ne répondent pas aux conditions susvisées, le régime antérieur reste d'application, mais il n'est plus exigé que le juge "prononce" la résolution : il suffit qu'il la "constate", ce qui implique qu'un jugement d'accord entre parties sera suffisant pour obtenir la restitution des droits.

Ce nouveau régime, qui fait l'objet d'une analyse détaillée dans une circulaire du 2 juin 2008, facilitera grandement la vie des praticiens, et permettra au citoyen flamand d'éviter des procédures fastidieuses.

Une nouvelle fois, la Région flamande fait ainsi preuve d'innovation en matière de droits d'enregistrement, simplifiant et assouplissant des règles trop rigoureuses et formalistes. Il faut espérer qu'à l'instar de ce qui s'est produit lors de réformes régionales précédentes, les deux autres Régions lui emboîteront rapidement le pas.

Thème : L'immobilier

Auteur : Martin Van Beirs

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