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Gestion normale du patrimoine privé vs. revenus professionnels

La gestion normale du patrimoine privée n’est pas incompatible avec la spéculation. Se pose alors la question suivante : quand des opérations spéculatives occasionnelles se transforment-elles en activité professionnelles ?

L’on peut distinguer différentes hypothèses. Il existe les actes de gestion normale du patrimoine privé qui ne sont pas taxés. À l’opposé, l’on retrouve les actes relevant d’une activité professionnelle qui sont taxés à l’impôt des personnes physiques au taux progressif. Enfin, il existe les revenus divers qui sont taxés au taux de 33 % (article 90, 1° du Code des impôts sur les revenus de 92, ci-après, « CIR 92 »).

Pour qualifier un revenu de professionnel, les critères suivants peuvent notamment être retenus : l’opération est liée à l’activité professionnelle du contribuable, le bien à l’origine de la plus value était affecté à des fins professionnelles.

Le tribunal de première instance de Namur a été saisi, en février 2014, d’un litige portant sur la question de la gestion normale du patrimoine privé (Civ., Namur, 12 février 2014, RG n° 09/2685/A).

En l’espèce, il s’agit de contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier comportant au total seize immeubles. Ces derniers ont été acquis au moyen de l’épargne personnelle des contribuables ainsi que des revenus générés par les immeubles.

Les contribuables ont acheté une vingtaine d’immeubles et ont procédé à une vente et à deux donations.

Ils ont toujours déclaré ces revenus dans la catégorie des revenus immobiliers (article 7 du CIR 92). L’administration n’a jamais contesté cette qualification, malgré deux contrôles qu’elle a effectués en 1990 et en 1995.

En 2005, l’administration soutient, toutefois, le point de vue suivant : selon elle, les loyers perçus sont en réalité des revenus professionnels. Le régime des « marchands de biens » doit, dès lors, leur être appliqué.

Le tribunal rappelle la distinction qui existe entre une activité économique et une activité professionnelle. « Une activité économique est une activité qui, de manière générale, tend à répondre aux besoins matériels ou autres de celui qui l’exerce. Ainsi définie, l’activité économique peut aussi bien être de nature privée que de nature professionnelle ».

Selon le jugement, l’activité économique devient professionnelle lorsqu’elle quitte la sphère privée de celui qui l’exerce, lorsqu’elle apparaît sur le marché.

Le tribunal précise que pour déterminer si les revenus d’un contribuable sont ou non des revenus professionnels, il faut, avant tout, vérifier si l’activité économique qu’il déploie pour les obtenir débouche ou non sur un marché.

Deux autres critères à prendre en considération pour la qualification des revenus en revenus professionnels sont l’importance et la répétition des opérations.

Le tribunal décide que les contribuables ont constitué un patrimoine immobilier à leur usage propre, pour en retirer des revenus certes, mais des loyers et non des bénéfices, qui eux sont constitutifs de revenus professionnels.

Il décide que celui qui n’est pas un marchand de biens et qui n’exerce aucune activité professionnelle n’a d’autre obligation fiscale que celle de déclarer les revenus de ses immeubles conformément à l’article 7 du CIR 92.

Le tribunal a dès lors donné gain de cause aux contribuables et a annulé les cotisations litigieuses.

Auteur : Florence Cappuyns

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